mennessä admin | joulu 17, 2023 | Asunnon myynti, Asunnon vuokraus
Taloyhtiön kassasta on rahat loppu ja konkurssihakemus vetämässä. Liikehuoneistojen tolkuton vastikekerroin, jolla oli tarkoitus saada rahaa taloyhtiön kassaan 70-luvulla, vie yhtiöitä nyt konkurssiin. Taloyhtiön osakkaiden on korkea aika herätä tai muuten pommiin nukkuminen voi tulla hyvin kalliiksi.
Tällainen tilanne kävi valitettavasti toteen nyt myös Forssassa, kun kiinteistöosakeyhtiö Forssan Kauppakatu 6 hakeutui konkurssiin. Forssan Lehti uutisoi tapahtuneesta 21.9.2023 ja kertoi syynä olleen liikehuoneistojen omistajan maksamattomat vastikerästit, jotka olivat ajaneet taloyhtiön kassakriisiin.
Vastikkeiden maksaminen on tietenkin osakkaan vastuulla. Toivottavasti edellä mainittu tapaus on herätyskello taloyhtiöille. Liikehuoneistoja sisältävien taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksien vastikekertoimet ovat nimittäin valitettavasti 70-luvulta. Nyt eletään 2020-lukua. Digitalisaatio on vähentänyt rakenteellisesti liiketilojen tarvetta – jopa kasvukeskuksissa. Pienempien paikkakuntien keskusta-alueilla haasteena on lisäksi muuttoliike kohti suurempia keskuksia. Nyt onkin aika päivittää vastikekertoimet vastaamaan tämän päivän tarpeita.
Monesti taloyhtiön yhtiöjärjestykseen on kirjattu asuinneliöiden vastikekertoimeksi 1,0, kun vastaava kerroin liikehuoneistojen osakkaille voi olla 1,5 tai jopa 2,0. Liikehuoneistojen korkeampaa vastikekerrointa on aikanaan perusteltu niiden aiheuttamilla suuremmilla kustannuksilla – enemmän jätettä ja auki olevien ulko-ovien myötä korkeammat lämmityskustannukset.
Yhtiöjärjestyksen vastikekertoimia on vaikea päivittää, koska nykyinen asunto-osakeyhtiölaki vaatii tähän kaikkien osakkaiden yksimielisen hyväksynnän. Siten yksikin ahne osakas voi halutessaan torpedoida muutoksen. Yksi ratkaisu tilanteeseen olisi lain päivittäminen niin, että vastikekerrointa voitaisiin muuttaa yhtiöissä ⅔ määräenemmistöllä. Tämä olisi pelastanut ja tulisi pelastamaan monia taloyhtiöitä, kun liikehuoneistojen matalammat vastikekertoimet vähentäisivät tyhjien neliöiden määrää.
Liikehuoneistoja olisi mahdollista muuttaa asunnoiksi, mutta ylisuurten vastikekertoimien takia ne eivät ole ostajille houkuttelevia. Jos paikalle ilmaantuu mahdollinen ostajaehdokas suunnitelmissaan muuttaa liikehuoneistoja asunnoiksi, suosittelisinkin jokaista taloyhtiön osakasta erikseen kiittämään ostajaa ja hyväksymään ehdotuksen vastikekertoimen alentamisesta – ennen kuin on liian myöhäistä.
Ei ole häävit kortit kädessään liikehuoneistojen omistajilla. Ottaen huomioon taustalla jo kymmeniä vuosia vaikuttaneet megatrendit on aivan käsittämätöntä, ettei tähän ole politiikan tasolta vielä mitenkään reagoitu. Jos taloyhtiön osakkaana edes se oma osake kiinnostaa, niin suosittelisinkin jokaista osakasta huolehtimaan, että katutason liiketilat ovat halutumpaa kauppatavaraa nyt ja jatkossa. Yleensä poliitikoitakin alkaa kiinnostaa, kun äänestäjät saavat suunsa auki.
Asuntoterveisin,
Atte
Ateljé LKV:n perustaja.
mennessä admin | marras 30, 2023 | Asunnon myynti, Asunnon vuokraus
Laskusuhdanne on vallinnut asuntomarkkinoilla koko vuoden 2023 ajan. Hinnat ovat paikoin tulleet jopa kaksinumeroisia prosentteja alas, mutta tämä ei vielä ole saanut ostajia liikkeelle – varsinkaan ensiasunnon ostajia. Lokakuun puolivälissä hallitus yllätti suomalaiset esityksellään, jossa ensiasunnon ostajien vapautus varainsiirtoverosta poistuu jo ensi vuoden alusta alkaen.
Suurin osa ensiasunnon ostajista ostaa alle 200 000 € maksavan kerros- tai rivitalokohteen (asunto-osake) ensiasunnokseen, jolloin varainsiirtovero on 2 % kauppahinnasta. Tämä tekee 200 000 € hintaisessa asunnossa 4000 €.
Kuten alussa kerroin, samaan aikaan asuntomarkkinoiden laskusuhdanteen takia asuntojen markkina-arvot ovat paikoin tulleet toistakymmentä prosenttia alas huipuistaan – erityisesti isoissa kaupungeissa, joissa hinnanvaihtelut ovat yleensä suurimpia. Euromääräisesti tämä tarkoittaa 200 000 € maksavasta asunnosta jopa 10 000–20 000 € alennusta.
Tämä on euroissa moninkertaisesti enemmän kuin mitä ensiasunnon ostaja hyötyy varainsiirtoveron vapautuksesta. Jos vielä tarkkoja ollaan, niin vuodenvaihteessa varainsiirtoveroprosentit alenevat joka tapauksessa (asunto-osakkeessa 2 % -> 1,5 % ja kiinteistöissä 4 % -> 3 %), jolloin asunto-osakkeessa ensiasunnon ostajan säästö on enää käytännössä 1,5 % kauppahinnasta eli 3000 €.
Eli ensiksi markkinat tarjoavat 10 000–20 000 € alennusta, mutta ensiasunnon ostajat ovat nihkeitä. Mutta kun verottaja on poistamassa 3000 € edun, alkaa asuntonäytöillä olla vilinää. Mikä tämän selittää?
Samalla tavalla nämä markkinoiden tarjoamat hinnanalennuksetkin poistuvat, kun korkotason nousu taittuu ja kääntyy jopa hienoiseen laskuun. Epäilenkin syyksi suomalaisten perisyntiä: uudet asiat nähdään mahdollisuuksien sijaan helposti uhkina, kun taas jo kerran saavutetuista eduista pidetään kyllä kiinni kynsin ja hampain.
Tarkoitukseni ei kuitenkaan ole moittia ensiasunnon ostajia verkkaisuudesta, vaan pikemminkin yrittää konkretisoida, miten hyvät lähtökohdat tällä hetkellä on tehdä onnistuneita asuntokauppoja. Tarkoitukseni ei myöskään ole yrittää puhua asuntomarkkinoita uuteen nousuun. Tämä on vain se, mitä numerot kertovat.
Asunto-, osake- ja kaikki muutkin sijoitusmarkkinat ovat lähes ainoita paikkoja, joissa ihmiset ostavat enemmän, kun hintoja nostetaan – ja päinvastoin. Ymmärtääkseni näin ei tapahdu Tokmannilla tai bensapumpulla. Jos hallitus ei olisi nyt tehnyt verouudistusta, todennäköisesti moni ensiasunnon ostaja olisi odotellut hintojen nousua ja “parempia” aikoja.
Tiedän, että olen tekstissä yleistänyt ja yksinkertaistanut asioita, mutta olen myös oppinut, että välillä asioita kannattaa vääntää rautakangesta. Varmasti markkinoilla tuhannet ostajat ovatkin jo olleet hyvin valveutuneita ja tehneet loistavat asuntokaupat.
Olen muuten viimeisen kahden viikon aikana kirjannut 8 ostotarjousta, joista 7 on tullut ensiasunnon ostajilta. Jos joku, niin verojen maksaminen saa meidät suomalaiset liikkeelle!
Asuntoterveisin,
Atte
Ateljé LKV:n perustaja.
